Przejdź do treści 
Marzenie o własnym mieszkaniu często zderza się z twardą rzeczywistością bankowych procedur, zwłaszcza gdy zamiast etatu, w portfelu mamy umowy cywilnoprawne. Przez lata panowało przekonanie, że posiadanie umowy zlecenie lub umowy o dzieło z góry przekreśla szanse na zdobycie kredytu hipotecznego. Czy to faktycznie prawda? Czy banki traktują osoby współpracujące na B2B, zleceniach lub dziele jak klientów drugiej kategorii?
Jeśli prowadzisz stabilną działalność, ale Twoje dochody pochodzą właśnie z tego typu elastycznych form zatrudnienia, ten artykuł jest dla Ciebie. Wyjaśnię Ci, jak banki w Polsce faktycznie analizują Twoje dochody, ile miesięcy lub lat stażu na zleceniu jest wymagane i co zrobić, aby Twoja zdolność kredytowa stała się równie mocna, a może nawet silniejsza, niż u osób na etacie. Pora obalić mity i dowiedzieć się, jak skutecznie udowodnić stabilność finansową, by otworzyć sobie drzwi do wymarzonego mieszkania.
Co bank sprawdza oprócz dochodów przy umowie zlecenie?
Otrzymanie kredytu hipotecznego na podstawie umowy zlecenie jest w pełni możliwe, a to źródło dochodu jest postrzegane przez banki znacznie przychylniej niż umowa o dzieło, ponieważ jest ona zbliżona do umowy o pracę – obejmuje zazwyczaj minimalną stawkę godzinową i wiąże się z odprowadzaniem składek ZUS.
Kluczową kwestią dla kredytodawcy jest jednak zminimalizowanie ryzyka, dlatego przede wszystkim analizuje on ciągłość umów. Aby uzyskać pozytywną decyzję, umowa zlecenie musi być regularnie przedłużana przez okres od 6 do nawet 24 miesięcy, w zależności od polityki konkretnego banku. Równie istotne są regularne i odpowiednio wysokie wpływy wynagrodzenia na konto bankowe.
Warto jednak pamiętać, że samo spełnienie tych warunków nie gwarantuje sukcesu. Ostateczna decyzja zależy także od innych elementów wpływających na ogólną zdolność do spłaty, takich jak historia kredytowa w BIK. Nawet przy stabilnych i wysokich dochodach ze zlecenia, zła historia kredytowa może niestety drastycznie obniżyć szanse na otrzymanie wymarzonej hipoteki.
Umowa o dzieło a finansowanie zakupu nieruchomości
Sytuacja kredytobiorcy opierającego się wyłącznie na umowie o dzieło jest zdecydowanie trudniejsza. Podobnie jak zlecenie, jest to umowa cywilnoprawna, w której wynagrodzenie płacone jest za konkretny, końcowy efekt pracy, a jej wysokość ustalana jest swobodnie. Kluczowa różnica dla banków polega jednak na tym, że umowa o dzieło nie wiąże się z obowiązkowym odprowadzaniem składek ZUS i często jest zawierana na krótki, jednorazowy okres, co sprawia, że jest niestabilna z punktu widzenia oceny ryzyka. Z perspektywy banku, takie dochody są najbardziej nieregularne i najłatwiejsze do utraty (umowę można wypowiedzieć z dnia na dzień).
Aby bank w ogóle rozważył dochód z umowy o dzieło, będziesz musiał wykazać nieprzerwaną i dłuższą niż standardowo ciągłość współpracy z tym samym lub wieloma zleceniodawcami (często wymagany jest okres 12, a nawet 24 miesięcy). Dodatkowo wiele instytucji finansowych akceptuje dochód z umowy o dzieło jedynie jako dochód dodatkowy, a nie podstawowe źródło utrzymania, lub po prostu całkowicie odrzuca tę formę zatrudnienia.
Jak Banki Liczą Zdolność Kredytową przy Umowie Zlecenie i O Dzieło?
Ocena zdolności kredytowej w przypadku osób pracujących na podstawie umów cywilnoprawnych jest bardziej rygorystyczna i bywa różna. Zależy ona oczywiście od banku. Jest to podyktowane faktem, że dochody z umowy zlecenie czy o dzieło są dla instytucji finansowych bardziej ryzykowne niż te z umowy o pracę, gdyż nie dają gwarancji kontynuacji zatrudnienia. Wiele banków minimalizuje to ryzyko, odejmując pewien procent od Twoich dochodów netto (lub uznając tylko ich część) przy obliczaniu zdolności. Może to prowadzić do sytuacji, gdzie osoba na umowie o pracę, zarabiająca identyczną kwotę, ma większe szanse na kredyt.
Kluczowym elementem wpływającym na pozytywną ocenę jest systematyczność dochodów. Banki preferują comiesięczne wpływy od zleceniodawcy, choć mogą również uwzględniać średnią z wpływów na konto z analizowanego okresu. Wszelkie wahania wysokości wynagrodzenia lub przerwy w płynności finansowej działają na niekorzyść wnioskodawcy. Aby bank w ogóle wziął pod uwagę Twoje dochody z umowy cywilnoprawnej, minimalny czas jej trwania musi być dłuższy niż w przypadku etatu – zazwyczaj wymaga się ciągłości 6, a nawet 12 miesięcy. Dłuższe zatrudnienie u tego samego zleceniodawcy jest mile widziane, ale regularne dochody z wielu firm również dają szansę. Pamiętaj jednak, że niezależnie od źródła dochodu, musisz spełnić standardowe wymogi kredytowe: być osobą pełnoletnią, posiadać wkład własny, oraz co najważniejsze – mieć pozytywną historię spłaty zobowiązań w BIK.
Dokumenty do kredytu hipotecznego- umowa zlecenie i umowa o dzieło
Gdy ubiegasz się o kredyt hipoteczny, kluczowe jest nie tylko posiadanie umowy cywilnoprawnej, ale i odpowiednie udokumentowanie ciągłości, wysokości oraz źródła Twoich dochodów. Bank musi mieć pewność co do ich regularności. Oprócz standardowego wniosku i dokumentów dotyczących kupowanej nieruchomości (np. projekt budowlany, umowa przedwstępna), będziesz musiał przedłożyć rozszerzony komplet dokumentów potwierdzających Twoje zatrudnienie i finanse.
Przygotuj się na dostarczenie przede wszystkim:
- Komplet Umów. Wszystkie umowy zlecenie lub o dzieło, na podstawie których uzyskiwałeś dochody, zwykle z okresu ostatnich 12 miesięcy.
- Rachunki i Faktury. Wystawione przez Ciebie rachunki związane z wykonaniem zleceń lub dzieł.
- Zaświadczenie od Zleceniodawcy. Bank poprosi o specjalny formularz wypełniony przez firmę, potwierdzający Twoje dochody, a czasem także zamiar przedłużenia umowy na przyszłość.
- Wyciągi Bankowe. Wyciągi z konta bankowego, najczęściej z okresu ostatnich 12 miesięcy, które muszą w jasny sposób potwierdzać regularne wpływy wynagrodzenia z tytułu wspomnianych umów. (Pamiętaj, że jeśli masz konto w banku, do którego składasz wniosek, weryfikacja wpływów może być dla nich łatwiejsza).
- Deklaracja PIT. Ostatnia złożona deklaracja PIT (za ubiegły rok), która podsumowuje wszystkie uzyskane dochody.
Im pełniejsza i bardziej spójna będzie ta dokumentacja, tym łatwiej będzie bankowi ocenić Twoją zdolność kredytową i podjąć pozytywną decyzję.
Które Banki Udzielają Kredytu Hipotecznego na Umowy Cywilnoprawne?
Dobra wiadomość jest taka, że obecnie większość dużych banków akceptuje umowy cywilnoprawne przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny. Różnice polegają głównie na wymaganym minimalnym okresie ciągłości umowy oraz na tym, czy akceptują one również trudniejszą do udowodnienia umowę o dzieło.
Poniżej możesz dokonać przeglądu wymagań w najpopularniejszych instytucjach (zawsze pamiętaj, że warunki banków mogą się zmieniać, dlatego warto to zweryfikować przed złożeniem wniosku):
| Bank | Umowa Zlecenie | Umowa o Dzieło | Wymagany Minimalny Okres Ciągłości |
| PKO BP | Akceptuje | Akceptuje | min. 12 miesięcy |
| Bank Pekao | Akceptuje | Akceptuje | min. 12 miesięcy (musi obowiązywać przy decyzji) |
| BNP Paribas | Akceptuje | NIE Akceptuje | min. 12 miesięcy |
| Alior Bank | Akceptuje | Akceptuje | min. 12 miesięcy ciągłości + 3 msc. obowiązywania wprzód |
| ING Bank Śląski | Akceptuje | NIE Akceptuje | min. 12 miesięcy od tego samego zleceniodawcy |
| Bank Millennium | Akceptuje | Akceptuje | min. 12 miesięcy (akceptuje krótkie przerwy) |
| mBank | Akceptuje | Akceptuje | Wymaga weryfikacji dochodów z ostatnich 6 miesięcy |
| Santander Bank Polska | Akceptuje | Akceptuje | Wymaga weryfikacji dochodów z ostatnich 6 miesięcy |
| BOŚ Bank | Akceptuje | Akceptuje | Wymaga weryfikacji dochodu z ostatnich 12 miesięcy |
| Credit Agricole | Akceptuje | Akceptuje | Weryfikacja dochodów z ostatnich 12 miesięcy |
| Bank Pocztowy | Akceptuje | Akceptuje | Weryfikacja dochodów z ostatnich 12 miesięcy |
Eksportuj do Arkuszy
Jak widać, większość banków preferuje okres ciągłości dochodów z tytułu umów cywilnoprawnych wynoszący minimum 12 miesięcy. Na tym tle wyróżniają się mBank i Santander Bank Polska, które w pewnych przypadkach mogą wymagać udokumentowania dochodów jedynie z ostatnich 6 miesięcy.
Celuj Precyzyjnie, Zamiast Strzelać w Ciemno
Jak widać, uzyskanie kredytu hipotecznego na podstawie umowy zlecenie czy umowy o dzieło jest dziś realne, choć wymaga znacznie staranniejszego przygotowania i udokumentowania dochodów niż w przypadku standardowej umowy o pracę. Klucz do sukcesu leży w udowodnieniu bankowi nieprzerwanej ciągłości i wysokiej systematyczności wpływów – zwykle z okresu od 6 do 12 miesięcy, a nawet dłużej. Pamiętaj, że warunki różnią się diametralnie w zależności od instytucji, a niektóre banki w ogóle odrzucają dochody z umowy o dzieło.
Ponieważ szczegółowe wymogi dotyczące umów cywilnoprawnych rzadko są transparentne i publicznie dostępne, wybór banku „na ślepo” może kosztować Cię nie tylko stratę cennego czasu, ale i skutkować odrzuceniem wniosku.
Dlatego, zamiast samodzielnie mierzyć się z gąszczem regulacji i ryzykować odrzucenie, warto rozważyć konsultacje ze mną. Jako ekspert finansowy doskonale znam aktualne polityki wszystkich banków. Pomogę Ci precyzyjnie ocenić, które instytucje w ogóle zaakceptują Twoje źródło dochodu i wskażę te, które zaoferują najlepsze warunki w Twojej konkretnej sytuacji. Pamiętaj, że moja pomoc nic Cię nie kosztuje, a pozwala oszczędzić nerwy i zmaksymalizować Twoje szanse na otrzymanie wymarzonej hipoteki.
