Przejdź do treści 
Przy zakupie nieruchomości niemal zawsze pojawia się kwestia dodatkowych zabezpieczeń w umowie przedwstępnej. Dwa najczęściej stosowane rozwiązania – zadatek i zaliczka – na pierwszy rzut oka mogą wyglądać podobnie. W praktyce niosą jednak zupełnie odmienne konsekwencje finansowe, zwłaszcza gdy transakcja nie dojdzie do skutku. Dla osób planujących zaciągnięcie kredytu hipotecznego różnica ta bywa kluczowa, bo wpływa zarówno na bezpieczeństwo środków, jak i na przebieg całego procesu zakupu mieszkania, działki czy domu. W tym artykule wyjaśnię Ci, czym dokładnie różnią się zadatek i zaliczka, kiedy warto je stosować oraz jakie ryzyko wiąże się z każdym z tych rozwiązań. Dzięki temu łatwiej podejmiesz świadomą decyzję i lepiej zabezpieczysz swoją inwestycję.
Co to jest zadatek?
Zadatek to jedna z najczęściej stosowanych form zabezpieczenia umowy przedwstępnej przy zakupie nieruchomości, a jednocześnie jeden z najbardziej „rygorystycznych” sposobów potwierdzenia powagi zamiaru zakupu. Zgodnie z Kodeksem cywilnym jego główną funkcją jest mobilizowanie obu stron do finalizacji transakcji. Polega to na tym, że jeśli do podpisania umowy przyrzeczonej nie dojdzie z winy kupującego, sprzedający ma pełne prawo zatrzymać otrzymaną kwotę zadatku. Gdy natomiast to sprzedający odstąpi bez uzasadnionej przyczyny, kupującemu należy się zwrot zadatku w podwójnej wysokości. Co ważne, sama kwota zadatku nie jest sztywno określona w przepisach, najczęściej wynosi od 5% do 10% wartości nieruchomości, ale ostatecznie zależy od ustaleń stron. Zadatek pełni również funkcję gwarancyjną w negocjacjach, pokazuje, że kupujący traktuje zakup poważnie, a sprzedający może swobodnie rozpocząć wycofywanie oferty z rynku lub zamknięcie rozmów z innymi chętnymi.
Co to jest zaliczka?
Zaliczka jest często mylona z zadatkiem, jednak w praktyce pełni zupełnie inną funkcję. To wpłata na poczet przyszłej transakcji, ale bez konsekwencji odszkodowawczych. Oznacza to, że jeśli którakolwiek ze stron z jakiegoś powodu nie zrealizuje umowy, zaliczka podlega zwrotowi. Nie ma znaczenia, która strona ponosi odpowiedzialność. Właśnie dlatego zaliczka jest uznawana za rozwiązanie bardziej elastyczne i przyjazne kupującemu, zwłaszcza jeśli dopiero składa wnioski kredytowe i nie zna wyniku oceny banku. Z drugiej strony ta forma zabezpieczenia nie daje sprzedającemu żadnej pewności, że kupujący nie zrezygnuje w ostatniej chwili, co w przypadku cen nieruchomości i długiego procesu sprzedaży bywa dla niego ryzykowne. W praktyce wysokość zaliczki bywa niższa niż zadatku i zwykle mieści się w przedziale 1–5% ceny nieruchomości.
Plusy i minusy zadatku oraz zaliczki
Zadatek ma liczne zalety, ale też niesie określone ryzyka. Z punktu widzenia sprzedającego jest korzystny, ponieważ realnie zabezpiecza go przed sytuacją, w której kupujący nagle zmienia zdanie. Z kolei kupujący, wpłacając zadatek, zwiększa swoją wiarygodność i często zyskuje lepszą pozycję negocjacyjną. Niestety, zadatek jest obarczony ryzykiem utraty środków szczególnie wtedy, gdy bank wyda negatywną decyzję kredytową, a umowa nie zawiera odpowiednich zapisów umożliwiających jego zwrot. Zaliczka natomiast jest bezpieczniejsza dla kupującego, bo chroni go przed stratą pieniędzy, jeśli do zakupu nie dojdzie. Minusem jest jej mniejsza „siła zabezpieczająca”, przez co sprzedający często oczekują zadatku zamiast zaliczki, zwłaszcza w rynkowych warunkach dużego popytu na nieruchomości.
Zadatek a zaliczka pod kątem kredytu hipotecznego
W przypadku zakupu finansowanego kredytem hipotecznym wybór między zadatkiem a zaliczką ma kluczowe znaczenie. Kupujący dopiero składa wniosek kredytowy i nie ma pewności, czy bank przyzna mu finansowanie, czy może poprosi o dodatkowe dokumenty lub obniży kwotę kredytu. W takiej sytuacji zaliczka jest rozwiązaniem zdecydowanie bezpieczniejszym, bo pozwala uniknąć ryzyka utraty pieniędzy, gdy transakcja upadnie z przyczyn niezależnych od kupującego. Nie oznacza to jednak, że zadatek jest całkowicie niewskazany. Pod warunkiem, że umowa przedwstępna zostanie zawarta w formie aktu notarialnego i będzie zawierać jednoznaczny zapis o zwrocie zadatku w przypadku negatywnej decyzji kredytowej — wtedy również zadatek może być rozsądnym rozwiązaniem. W przeciwnym razie kupujący naraża się na poważne konsekwencje finansowe.
W jakim celu wpłaca się zadatek lub zaliczkę?
Wpłata zadatku lub zaliczki ma kilka kluczowych celów. Po pierwsze jest to forma potwierdzenia poważnych zamiarów kupującego. Po drugie zabezpiecza ona interesy sprzedającego, który podejmując się sprzedaży, wycofuje ogłoszenie, przerywa negocjacje z innymi osobami i rozpoczyna proces przygotowywania dokumentów. Po trzecie zadatek i zaliczka pozwalają na formalne „zamrożenie” ceny nieruchomości na warunkach uzgodnionych w umowie przedwstępnej, co przy dynamicznych zmianach na rynku bywa niezwykle istotne. Dodatkowo stanowią one dla banku potwierdzenie, że transakcja została rozpoczęta, co bywa wymagane w procesie uzyskania kredytu.
Maksymalna wysokość zadatku i zaliczki
Prawo nie reguluje górnego limitu wysokości zadatku ani zaliczki. Ich kwota jest zawsze wynikiem negocjacji między kupującym a sprzedającym. Najczęściej jednak zadatek wynosi od 5% do 10% wartości nieruchomości, a zaliczka jest niższa, bo mieści się zazwyczaj w przedziale 1–5%. Zdarza się, że przy atrakcyjnych ofertach sprzedający oczekują wyższego zadatku, aby zminimalizować ryzyko rezygnacji przez kupującego. Warto pamiętać, że nadmiernie wysoki zadatek może działać zarówno mobilizująco, jak i paraliżująco, ponieważ kupujący może bać się podjąć finalną decyzję lub stracić środki przy niekorzystnym rozwoju sytuacji kredytowej.
Zwrot środków w przypadku negatywnej decyzji kredytowej
Jednym z najważniejszych aspektów przy wyborze między zadatkiem a zaliczką jest sposób odzyskania pieniędzy w razie nieotrzymania kredytu. Zaliczka jest tu najprostszym rozwiązaniem, gdyż zwrot następuje zawsze, bo nie jest ona formą zabezpieczenia i nie ma sankcji za niedojście transakcji do skutku. Przy zadatku sytuacja jest bardziej złożona. Aby odzyskać zadatek po negatywnej decyzji kredytowej, należy w umowie przewidzieć specjalny zapis, który mówi wprost, że jeśli bank odmówi finansowania, sprzedający zobowiązuje się zwrócić zadatek w całości. Jeśli takiego zapisu nie ma, odzyskanie pieniędzy może być trudne lub wręcz niemożliwe. Dlatego na rynku kredytowym najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest zadatek z tzw. „klauzulą kredytową” lub po prostu zaliczka.
Najlepsza forma umowy przedwstępnej oraz wkład własny
W przypadku zadatku zdecydowanie najlepszym rozwiązaniem jest umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego. Zapewnia ona pełną ochronę prawną i możliwość dochodzenia swoich praw, gdy jedna ze stron nie wypełni zobowiązań. Zwykła umowa pisemna jest wystarczająca dla zaliczki, bo nie wymaga tak wysokiej formalności, jest tańsza i mniej czasochłonna. Jednak jeśli w grę wchodzi duża kwota zadatku, rezygnacja z umowy zawartej u notariusza może okazać się ryzykowna.
W przypadku zakupu z kredytem hipotecznym zarówno zadatek, jak i zaliczka są traktowane przez bank jako część ceny nieruchomości, którą kupujący już opłacił. Oznacza to, że mogą stanowić one element wkładu własnego, pod warunkiem że wpłata została odpowiednio udokumentowana. Najlepiej zrobić to przelewem bankowym i zachować potwierdzenie wraz z umową przedwstępną, w której wyraźnie wskazano źródło i cel wpłaty. W tytule przelewu warto umieścić informację o charakterze wpłaty (np. „Zadatek na zakup nieruchomości przy ul…”) oraz dane sprzedającego. Wpłaty gotówkowe, choć nadal stosowane, są z punktu widzenia udowodnienia śladu finansowego mniej praktyczne i mogą być źródłem komplikacji przy finalizacji kredytu.
Zadatek a zaliczka – co wybrać?
W mojej opinii nie ma jednej odpowiedzi dobrej dla wszystkich sytuacji. Jeśli kupujący finansuje zakup kredytem, najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest zaliczka lub zadatek z zabezpieczającą klauzulą kredytową. Z kolei w transakcjach gotówkowych często lepiej sprawdza się zadatek, który zwiększa bezpieczeństwo obu stron i zmniejsza ryzyko nagłej rezygnacji. Kluczowe jest zrozumienie własnej sytuacji finansowej, rodzaju transakcji oraz ryzyka, jakie kupujący jest w stanie zaakceptować. Ostatecznie jednak to nie forma wpłaty, a jakość umowy przedwstępnej decyduje o bezpieczeństwie całej transakcji.
