Kredyt hipoteczny, a dochód z wynajmu mieszkania- jak go udokumentować?

Wynajem mieszkania to coraz częstsze źródło dodatkowego dochodu, a w wielu przypadkach jest to nawet główny sposób zarabiania. Jednak gdy przychodzi moment ubiegania się o kredyt hipoteczny, pojawia się pytanie: czy bank uwzględni dochód z najmu do zdolności kredytowej? A jeśli tak to jak prawidłowo go udokumentować?

To bardzo istotna kwestia, ponieważ właściwe przedstawienie dochodu może znacząco zwiększyć Twoje szanse na uzyskanie korzystnych warunków finansowania. W tym artykule wyjaśnię Ci, jakie dokumenty będą wymagane przez banki, na co warto zwrócić uwagę oraz jak przygotować się do procesu kredytowego, gdy wynajmujesz nieruchomość.

Jakie banki zaliczą dochód z najmu do zdolności kredytowej?

Coraz więcej banków dopuszcza dochód z najmu jako część zdolności kredytowej, jednak warunki, jakie należy spełnić, różnią się w zależności od instytucji, w której będzie składany wniosek. W praktyce każda sytuacja oceniana jest indywidualnie, dlatego warto skonsultować się z doświadczonym ekspertem kredytowym. Poniżej przedstawiam zestawienie wybranych banków i ich podejście do dochodów z wynajmu:

• Alior Bank uznaje dochód z najmu przy minimum 12 miesiącach wpływów, nawet jeśli umowy były zawierane z różnymi najemcami. Warunkiem jest też, by obecna umowa nie kończyła się wcześniej niż 3 miesiące po złożeniu wniosku.
• BNP Paribas również wymaga co najmniej roku nieprzerwanego najmu, ale traktuje dochód z wynajmu wyłącznie jako uzupełniający – potrzebne jest dodatkowe źródło dochodu. Bank uwzględnia 75% wpływów i wymaga, by nieruchomość była własnością wyłączną wnioskodawcy.
• BOŚ pozwala na jedną przerwę między najemcami do 31 dni i bierze pod uwagę dochód proporcjonalnie do posiadanych udziałów w nieruchomości.
• Grupa BPS (w tym Bank BPS i banki spółdzielcze) uznaje dochód z najmu, o ile trwa on od co najmniej 12 miesięcy, jednak nie może to być jedyne źródło wpływów.
• Citi Handlowy dopuszcza wynajem tylko jako dochód dodatkowy i bierze do wyliczeń maksymalnie 50% wpływów z najmu.
• ING Bank Śląski analizuje dochód z wynajmu tylko na zasadzie indywidualnego odstępstwa – nie jest on uwzględniany automatycznie.
• mBank jest jednym z najbardziej elastycznych – wystarczy minimum 6 miesięcy wpływów, a dochód z najmu może być zarówno dodatkowym, jak i jedynym źródłem.
• Millennium przyjmuje dochód z wynajmu po minimum 12 miesiącach, traktując go jako podstawowy lub dodatkowy. Przyjmuje 75% wpływów (jeśli koszty ponosi najemca) lub 60% (gdy są po stronie wynajmującego).
• Pekao SA również wymaga 12 miesięcy najmu. W przypadku, gdy to jedyne źródło dochodu, bank podejmuje decyzję indywidualnie.
• PKO BP akceptuje dochód z najmu jako jedyne źródło tylko wtedy, gdy kredyt dotyczy zakupu nieruchomości na własne potrzeby mieszkaniowe. Również wymaga minimum roku wpływów.
• Santander analizuje 6-miesięczne wpływy, ale dodatkowo wymaga potwierdzenia ich w KPIR oraz rozliczenia w PIT za ubiegły rok. Dochód z najmu może być jedynym źródłem, ale decyzja należy do analityka.
• VeloBank traktuje dochód z wynajmu jako dodatkowy. Wymaga min. 12 miesięcy wpływów (dopuszcza różne umowy i krótkie przerwy). Preferowane są umowy na czas nieokreślony.

Jak widać, każdy bank ma własną politykę w zakresie akceptacji dochodów z najmu. Dlatego kluczowe jest, by odpowiednio wcześnie przygotować dokumentację.

Jak udokumentować dochód z wynajmu, aby został uwzględniony przez bank?

Aby bank uwzględnił dochód z wynajmu mieszkania przy obliczaniu zdolności kredytowej, konieczne jest odpowiednie i kompletne udokumentowanie tego źródła przychodu. Wymogi mogą się nieco różnić w zależności od instytucji, ale większość banków będzie oczekiwała następujących dokumentów:

• Umowa najmu – aktualna i podpisana z najemcą, najlepiej na czas nieokreślony lub z terminem obowiązywania przekraczającym 3 miesiące od daty złożenia wniosku. W przypadku umów cyklicznych (np. co roku), ważna jest ich ciągłość.
• Potwierdzenie wpływów na konto – przelewy od najemcy muszą być udokumentowane (np. w formie historii rachunku bankowego) za okres wymagany przez bank – najczęściej minimum 6 lub 12 miesięcy. Gotówkowe wpływy praktycznie nie są akceptowane.
• Dokument potwierdzający własność nieruchomości – może to być odpis z księgi wieczystej, akt notarialny lub inny dokument potwierdzający, że wnioskodawca jest właścicielem lub współwłaścicielem lokalu.
• Rozliczenie podatkowe (PIT-28) – dotyczy osób rozliczających najem w formie ryczałtu. PIT powinien potwierdzać wysokość dochodów z najmu za miniony rok podatkowy.
• Księga Przychodów i Rozchodów (KPIR) – dotyczy najmu rozliczanego na zasadach ogólnych. Wymagana przez niektóre banki (np. Santander) jako dodatkowe potwierdzenie wysokości wpływów.
• Ewentualne oświadczenie o braku zaległości podatkowych lub ZUS, jeśli dochód z najmu prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej.

Warto pamiętać, że banki preferują sytuacje, gdzie dochód z wynajmu jest regularny, udokumentowany i opodatkowany. Im bardziej przejrzysta sytuacja finansowa i dokumentacja, tym większa szansa, że dochód zostanie w pełni lub częściowo wliczony do zdolności kredytowej.

Jak uzupełnić dochód z najmu, aby zwiększyć zdolność kredytową?

Choć dochód z najmu może stanowić solidne wsparcie przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny, w wielu przypadkach nie wystarczy jako jedyne źródło. Dlatego warto rozważyć jego uzupełnienie innymi wpływami, które wspólnie poprawią Twoją zdolność kredytową. Najczęściej wykorzystywanym rozwiązaniem jest zatrudnienie się na etat lub umowa cywilnoprawna, które banki traktują jako stabilne i przewidywalne źródła dochodu. Równie dobrze sprawdza się działalność gospodarcza, o ile dochody są regularne i prawidłowo udokumentowane (na przykład przez KPiR lub rozliczenie roczne PIT).

Skutecznym sposobem na zwiększenie zdolności kredytowej może być także przystąpienie do wniosku kredytowego z drugą osobą, która osiąga stałe dochody – partnerem, współmałżonkiem lub nawet rodzicem. Wspólny dochód otwiera drogę do wyższej kwoty kredytu i lepszych warunków finansowania. Niekiedy uwzględniane są też dodatkowe źródła wpływów, takie jak premie, prowizje, alimenty, a nawet dochody z zagranicy. Jednak jak zawsze pod warunkiem, że są one regularne i odpowiednio udokumentowane.

Warto również pamiętać, że zdolność kredytowa to nie tylko kwestia dochodów, ale także zobowiązań. Dlatego ich ograniczenie, na przykład poprzez spłatę lub konsolidację istniejących kredytów czy kart kredytowych może mieć równie duże znaczenie. 

Zadbaj o swoją zdolność kredytową z Eksperio

Dochód z wynajmu mieszkania może znacząco zwiększyć Twoją zdolność kredytową, ale tylko wtedy, gdy zostanie odpowiednio udokumentowany i uzupełniony stabilnymi wpływami. Każdy bank podchodzi do tego tematu inaczej, dlatego kluczowe jest indywidualne przygotowanie i dobranie strategii do konkretnej sytuacji.

Jeśli planujesz zaciągnąć kredyt hipoteczny i masz dochody z najmu, zapraszam Cię do skorzystania z mojej pomocy jako doświadczonego eksperta. Znam wymagania banków „od kuchni” i pomogę Ci przygotować wniosek tak, by maksymalnie zwiększyć Twoje szanse na pozytywną decyzję.

Skontaktuj się z Eksperio – porozmawiajmy o Twojej sytuacji i znajdźmy najlepsze rozwiązanie. Twój cel mieszkaniowy jest w zasięgu ręki, warto podejść do niego z odpowiednią strategią.