Nie taki diabeł straszny, jak go malują- zakup mieszkania od dewelopera

Rynek pierwotny pęka w szwach. Gdziekolwiek widoczny jest jeszcze kawałek trawy, za chwilę wzbije się na ziemi tej nowoczesny budynek, zbudowany przez dewelopera. Gama mieszkań obejmuje lokale, kupowane jako pasywny dochód. Jednak najczęstszym nabywcą są rodziny, które kupując nieruchomość- spełniają sen o własnym gniazdku. Nic więc dziwnego, że prywatni inwestorzy ostrożnie podchodzą do zakupu mieszkania od dewelopera. Skrupulatnie zbierane pieniądze na wkład własny, tworzące się w głowie kosztowne projekty wykończeniowe, powodują, że obawa przewyższa pragnienia. Zupełnie niepotrzebnie. Kupno mieszkania z rynku pierwotnego oddanego do użytku wygląda niemal identycznie jak tego z rynku wtórnego. Różnice pojawiają się wtedy, gdy nieruchomość jest jeszcze w budowie, a Ty chcesz już mieć ją zaklepaną. Zobacz, jak krok po kroku wygląda zakup mieszkania od dewelopera i kiedy należy złożyć wniosek o kredyt hipoteczny.

Od wyboru nieruchomości po akt notarialny- kolejność działań w zakupie mieszkania od dewelopera

Zanim usiądziesz wygodnie w fotelu, w nowym salonie pamiętaj, żeby dokładnie sprawdzić dewelopera. Słyszałeś pewnie, jak to ktoś wpłacił kilkadziesiąt tysięcy na wymarzone M, a deweloper wziął nogi za pas, i ślad po nim zaginął. Nieruchomość nawet nieoddana do użytku, a kupujący spłukany i w takiej sytuacji bez możliwości wzięcia kredytu. Dlatego istotne jest rozeznanie się, kto jest stroną umowy. Jak to zrobić? 

Otóż najważniejsza jest ścieżka prawna dewelopera, a więc uzyskanie informacji czy nie toczy się wobec niego postępowanie egzekucyjne. Warto także zasięgnąć języka, jak wyglądała współpraca dewelopera z poprzednimi inwestorami oraz czy jest on doświadczonym przedsiębiorcą. Istotne jest również sprawdzenie samego przedsięwzięcia, czyli przejrzenie zezwoleń i umów niezbędnych do realizacji budowy i zagospodarowania terenu. Możesz także zażądać przygotowanie prospektu informacyjnego, w którym czarno na białym zostaną określone warunki współpracy, dane dewelopera, terminy realizacji prac oraz plan zagospodarowania przestrzennego okolicznych działek. 

Deweloper to anioł? Pora sprawdzić Twoją zdolność kredytową i podpisać umowę rezerwacyjną lub deweloperską

Przed obwieszczeniem deweloperowi, że możecie działać, musisz sprawdzić swoją zdolność kredytową i wybrać dla siebie najlepszą ofertę kredytu hipotecznego. W tym celu warto zajrzeć do eksperta finansowego, czyli do mnie 🙂 O naszej współpracy możesz poczytać w tym artykule. Gdy już będziesz wiedział, na czym stoisz, możesz podpisać z deweloperem umowę rezerwacyjną lub deweloperską. Czym różnią się od siebie te dwie umowy?

Umowa rezerwacyjna 

Umowa rezerwacyjna jak sama nazwa wskazuje- rezerwuje dany lokal na rzecz przyszłego nabywcy i wyłącza mieszkanie z oferty sprzedaży. W tym celu przed lipce tego roku była wpłacona zaliczka (zwracana w przypadku rezygnacji) lub zadatek (niezwracany, jeśli do transakcji nie dojdzie z Twojej winy, a zwracany podwójnie, gdy zawini deweloper). Natomiast od 1 lipca 2024r. zmieniła się ustawa deweloperska i wpłacasz tylko opłatę rezerwacyjną w wysokości max. 1% wartości nieruchomości, która jest zwracana, gdy nie dojdzie do finalizacji transakcji.

Pamiętaj, że do umowy rezerwacyjnej deweloper musi dołączyć wspomniany prospekt informacyjny, wzór umowy deweloperskiej i pozwolenie na budowę. Umowa rezerwacyjna ma także termin ważności, a więc daje Ci czas na dogranie konkretów w banku, czyli zapewnienie, że zostanie Ci udzielony kredyt hipoteczny, który będzie wypłacony na podstawie harmonogramu transz z umowy deweloperskiej. 

Umowa deweloperska

Z kolei umowa deweloperska już na samym początku zagląda do Twojej kieszeni, ponieważ jej podpisanie musi odbyć się u notariusza. Jej zapisy jasno określają termin wpłacania transz na poczet zakupu nieruchomości, a jednak nie czynią Cię jeszcze właścicielem mieszkania. Dlatego, gdy trafisz na dewelopera, który od razu chce podpisać umowę deweloperską, dokładnie przeanalizuj jej zapisy, bo może się okazać, że jest ona głównie korzystna dla jednej strony-dewelopera. W tym celu warto zajrzeć do rejestru klauzul niedozwolonych, jasno określających, jakich zapisów nie powinno być w umowie deweloperskiej. 

Dokumenty od dewelopera i pewna gotówka na zakup mieszkania z rynku pierwotnego

Jeśli podpisałeś umowę rezerwacyjną, to i tak w późniejszym czasie umowa deweloperska Cię nie ominie. Stąd, by uchronić się przed stratami finansowymi, przed zawarciem umowy tej koniecznie złóż wniosek i uzyskaj decyzję kredytową na dalsze finansowanie zakupu nieruchomości. Dokumentami, które potrzebujesz od dewelopera, dozłożenia wniosku o kredyt są:

• Umowa rezerwacyjna, deweloperska lub umowa przedwstępna (tylko w przypadku zakończonej budowy),
• Wypis dewelopera z KRS,
• Dane dewelopera z CEiDG,
• Dane pełnomocników dewelopera (o ile nie widnieją w KRS).
• Pozwolenie na budowę,
• Potwierdzenie wpłacenia wkładu własnego,
• Odpis z księgi wieczystej nieruchomości,
• Wypis i wyrys z ewidencji gruntów,
• Mapa podziałowa działek wraz z decyzjami,
• Rzuty mieszkania.

Natomiast od Ciebie bank będzie oczekiwał:

• Odpisu aktu małżeństwa,
• Dokumentu potwierdzającego rozdzielność majątkową, 
• Wyrok rozwodowy,
• Wyrok alimentacyjny wraz z kwotą alimentów,
• Dowód osobisty,
• Dokumenty potwierdzające źródło dochodów oraz ich wysokość,

W przypadku zaciągnięcia kredytu również na wykończenie mieszkania bank będzie oczekiwał od Ciebie kosztorysu, sporządzonego na druku, jaki dostaniesz w banku.

Wniosek o udzielenie kredytu i jego analiza

Gdy skompletujesz wszystkie dokumenty, możesz złożyć wniosek o udzielenie kredytu w trzech wybranych bankach. Banki, które oferują dla Ciebie najkorzystniejsze warunki udzielenia kredytu, omówimy zaraz po obliczeniu Twojej zdolności kredytowej. Po dokonaniu wyboru to właśnie w nich złożymy niezbędne dokumenty. 

Po złożeniu wniosku bank dokładnie przeanalizuje Twoją sytuację, a także wyceni mieszkanie, które chcesz zakupić od dewelopera. Uwzględni także kosztorys wykończenia nieruchomości i sprawdzi, czy faktycznie potrzebujesz tyle pieniędzy, by w niej zamieszkać. 

W momencie, gdy uzyskasz pozytywną decyzję kredytową, podpisujesz umowę, a bank przelewa środki na rachunek dewelopera. Teraz możesz zacząć planować wykańczanie mieszkania, choć z zakupem niezbędnych rzeczy warto się wstrzymać do momentu podpisania aktu notarialnego, jaki następuje zaraz po oddaniu budynku do użytkowania, czyli wykończenia go do stanu deweloperskiego. Księgą wieczystą, ustanowieniem hipoteki oraz podatkiem PCC3 zajmuje się już biuro notarialne. 

Zakup mieszkania z rynku pierwotnego- czy warto?

Oczywiście, że tak. Przede wszystkim, jeśli deweloper jest płatnikiem VAT, od zakupu nieruchomości nie zapłacisz podatku 2%. To ogromna oszczędność sięgająca nierzadko kilkunastu tysięcy złotych. Często drugą korzyścią jest również brak prowizji dla agenta nieruchomości. W tym roku biura nieruchomości do transakcji pobierają 3% wynagrodzenia od jej wartości. W przypadku zakupu mieszkania bezpośrednio od dewelopera prowizja ta wynosi 0%. Zakup mieszkania od dewelopera to także niższe opłaty za mieszkanie. Nowe mieszkania nie będą zarządzane przez spółdzielnie, czyli są bezczynszowe. Nieruchomości te charakteryzuje wysoka energooszczędność, a przez najbliższe lata na pewno nie będą one wymagały nakładów finansowych oraz remontów. I najważniejsze-mieszkanie z rynku pierwotnego może stanowić Twoją wymarzoną przestrzeń, która będzie wyglądała tak, jak ją zaprojektujesz. Ogranicza Cię tylko Twoja wyobraźnia i zdolność kredytowa 😉

Pomogę Ci w realizacji planów o zakupie własnego mieszkania od dewelopera. Porozmawiajmy!