Wielokrotnie szukałeś wymarzonego domu, ale żaden nie spełniał Twoich oczekiwań? Na pewno przeszło Ci przez myśl, żeby podjąć wyzwanie i zbudować swoje idealne gniazdko. A może już jesteś zdecydowany i szukasz projektu budowlanego, ale nie wiesz, jak sfinansować przedsięwzięcie? Bez obaw o niepowodzenie i utknięcie z łopatą wbitą w ziemię dowiedz się, jak zapłacić za budowę domu z kredytu. W tym artykule postaram się Ci wszystko wyjaśnić. Zaczynajmy!
Czy każdy bank udziela kredytu na budowę domu?
Prawie każdy. W dalszym ciągu bank City Handlowy wstrzymuje się od oferty na budowę domu. W ich gamie produktów znajduje się jedynie kredyt hipoteczny na gotowy dom lub mieszkanie, bądź pożyczka hipoteczna na realizację innych celów niż zakup nieruchomości.
Natomiast pozostałe banki z wielką chwałą wygłaszają hasła reklamowe dotyczące kredytu udzielanego na budowę domu. Ba! Niektóre nawet jak mBank przygotowały specjalną ofertę dla osób, które wybierają ekologiczne rozwiązania jak na przykład pompa ciepła. Konkretniej dysponują dokumentacją, potwierdzającą niskie zużycie energii powstałego domu- projektem charakterystyki energetycznej budynku.
Więc jest w czym wybierać, a selekcja zależy od Twojej zdolności kredytowej, wkładu własnego i indywidualnej sytuacji związanej z budową nieruchomości (powierzchni domu i działki). Pamiętaj, że im wyższym wkładem własnym dysponujesz, tym lepsza oferta i mniejsza rata czeka na Ciebie w wybranym banku.
Wymagania banków wobec kredytobiorcy na dzień złożenia wniosku o kredyt
Przejdźmy do konkretów. Przede wszystkim musisz wiedzieć, ile pieniędzy potrzebujesz. Dlatego koniecznie powinieneś oszacować prognozowany koszt budowy. Do tego niezwykle istotne jest, żebyś uzyskał pozwolenie na budowę domu wydane przez Starostwo. Pozwolenie te musi być ostateczne składania wniosku.
Do pozostałych wymaganych dokumentów należą:
- Dokumenty finansowe zależne od Twojego źródła uzyskiwanego dochodu,
- Ponownie przypomnę- pozwolenie na budowę z klauzulą prawomocności lub zgłoszenie rozpoczęcia prac budowlanych z adnotacją o braku wniesienia sprzeciwów,
- Wypis z rejestru gruntów,
- Jeśli posiadasz działkę, którą nabyłeś w drodze darowizny- akt darowizny.
- Kopia mapy ewidencyjnej,
- Dziennik budowy,
- Decyzja o warunkach zabudowy, jeśli była wydana.
Jak przygotować kosztorys budowlany?
Wśród osób zainteresowanych kredytem panuje przekonanie, że przygotowanie kosztorysu do kredytu na budowę domu to droga przez mękę. Jest to oczywiście nieprawdą.
Budowa domu to Twój biznes, a Ty jesteś inwestorem w tym przedsięwzięciu. Nie da się tu wróżyć z fusów, czy pytać na grupach w social mediach: “ile kosztuje budowa domu do stanu deweloperskiego”. Każdy projekt jest inny, każdy z inwestorów ma inne oczekiwania, a więc różnice w kosztach mogą być kolosalne. Dlatego chcąc zrealizować inwestycję, powinieneś wiedzieć, ile będą kosztowały poszczególne etapy budowy domu. Oczywiście niemożliwym jest oszacowanie kosztów budowy co do złotówki, dlatego zasadne jest przyjęcie buforu kosztów od 20% do 30% na wypadek nieprzewidzianych wzrostów cen materiałów i usług.
Koszt budowy domu szacujemy do stanu deweloperskiego, czyli:
- Wykonania prac ziemnych, fundamentów, instalacji wodno-kanalizacyjnych,
- Budowy ścian wewnętrznych, zewnętrznych i kominów,
- Skonstruowania stropów, żelbetowych schodów i dachu,
- Montażu drzwi zewnętrznych i okien,
- Położenia instalacji elektrycznej, gazowej i sanitarnej,
- Wylania posadzek i wykonanie tynków,
- Docieplenia elewacji.
Lub jeśli mamy taką zdolność kredytową- do stanu wykończenia pod tzw. klucz, w skład którego wchodzą:
- Szpachlowanie i malowanie ścian,
- Wykończenie podłóg,
- Osadzenie drzwi wewnętrznych,
- Instalacja oświetlenia i jego osprzętu,
- Wykonanie zabudów meblowych,
- Zamontowanie urządzeń grzewczych,
- Biały montaż,
- Zainstalowanie stałego ogrodzenia i zagospodarowanie działki.
Pamiętaj, że niektóre banki szacują minimalne koszty budowy w stosunku do 1 m² powierzchni użytkowej domu. Zatem przy realizacji budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego do powierzchni użytkowanej uwzględniamy:
- Pokoje,
- Pomieszczenia rekreacyjne, kuchnię,
- Łazienkę i wc,
- Spiżarnię,
- Pralnię i suszarnię,
- Korytarz,
- Powierzchnię garażu w całości znajdującego się w bryle budynku.
Natomiast nie uwzględniamy:
- Kotłowni
- Powierzchni tarasów,
- Ogrodów zimowych,
- Balkonów,
- Loggii,
- Poddaszy nieużytkowych,
- Strychów,
- Antresol,
- Garaży wolnostojących,
- Altan,
- Budynków gospodarczych,
- Budynków rekreacyjnych wolnostojących.
Z kolei garaż wolnostojący w niektórych bankach będzie zaliczany do powierzchni użytkowej, a w innych nie. Bynajmniej patrząc na czerwiec 2024 r., banki szacują koszt budowy 1 m² powierzchni użytkowej domu na kwotę od 3300 zł/m² do 4500 zł/m².
Jak jest wypłacany kredyt na budowę domu?
Kredyt na budowę domu jest wypłacany w transzach. Niektóre banki wypłacają równe transze np. po 200tys zł, inne znów w pierwszej transzy nie wypłacą więcej niż obecna wartość działki. Z reguły są to 3-4 transze, które wieńczą zakończenie wcześniejszych etapów budowy. Zatem, jeżeli będziesz chciał wypłacić kolejną transzę, to bank musi zweryfikować postęp prac na budowie, zgodnie z zadeklarowanym przez ciebie kosztorysem.
Taka weryfikacja odbywa się na podstawie zdjęć wykonanych przez inwestora i dołączonego do tego dziennika budowy lub też wizji lokalnej przeprowadzonej przez rzeczoznawcę bankowego. W bankach komercyjnych nie ma wymogu zbierania faktur ani rachunków za materiały czy robociznę. Jesteś rozliczany na podstawie wykonanych prac. Każda wypłata transzy wiąże się z pobraniem prowizji przez bank stanowiącej wydatek rzędu 200 zł. Pamiętaj! Im mniej transz tym mniej prowizji i więcej dostępnych pieniędzy na realizację planów.
Musisz pamiętać też o istotnej sprawie. Czas, w którym spłacasz kredyt przed oddaniem budynku do użytku, nazywa się okresem budowlanym i oznacza, że od momentu podpisania umowy kredytowej płacisz tylko i wyłącznie odsetki od wypłaconej kwoty kredytu i jest to tzw. karencja w spłacie kredytu do czasu wypłaty całości kwoty.
Co jest Twoim wkładem przy kredycie na budowę domu?
Twoim wkładem w kredycie na budowę domu na pewno jest działka, której jesteś właścicielem. Wbrew pozorom nie zawsze duża działka to lepsze i pewniejsze zabezpieczenie dla banku. Takie podejście wynika między innymi z innych ustaw, które obowiązują m.in ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Obecnie możemy rozróżnić banki akceptujące działki o powierzchni:
- Do 2999 m²
- Od 3000 m² do 4999 m²
- Od 5000 m² do 1 ha
- Powyżej 1 ha
Również, jeśli prace budowlane rozpoczęły się jakiś czas temu, to ich wartość może stanowić wkład do Twojego kredytu. Także gotówka to odpowiednia forma wkładu własnego stanowiącego 10% lub 20% kwoty udzielanego kredytu na budowę domu. Choć nie każdy bank będzie ją akceptował. Niektóre z nich będą wymagały najpierw zainwestowania gotówki już w budowę domu, a innym zupełnie wystarczy okazanie salda rachunku bankowego.
Ile masz czasu na budowę domu?
Pamiętaj, aby mierzyć siły na zamiary. Obsuwy w budowie domu to bardzo częste zjawisko, dlatego dorzuć do swoich planów kilka miesięcy, aby później uniknąć stresu. Banki natomiast na zakończenie umówionych prac w harmonogramie dają Ci 2 lata. Termin ten jest liczony od wypłaty pierwszej transzy kredytu na budowę domu. To czas, w którym trzeba wypłacić już 100% kwoty kredytu i zakończyć budowę dostarczając odpowiedni dokument potwierdzający ten fakt np. ostateczne pozwolenie na użytkowanie, bądź zawiadomienie o zakończeniu budowy z brakiem wniesienia sprzeciwu.
Oczywiście da się wydłużyć ten czas w wyjątkowych sytuacjach, ale jest to trudne i często wiąże się z obliczeniem na nowo Twojej zdolności kredytowej.
Ukończyłem wcześniej budowę. Kiedy spłata kapitału?
Jak już wiesz, do umownego czasu zakończenia budowy płacisz tylko odsetki. Później okres budowlany się kończy, a kredyt przechodzi w normalny kredyt hipoteczny. Tylko dlaczego musisz płacić same odsetki, skoro uwinąłeś się wcześniej z budową? Otóż nie musisz. Im wcześniej zaczniesz płacić kapitał, tym mniejsze będą odsetki Twojego kredytu i szybciej go spłacisz.
Nic nie stoi na przeszkodzie, abyś w momencie wypłaty ostatniej transzy kredytu zaczął płacić pełne raty kredytu na budowę domu. Wystarczy złożyć odpowiedni wniosek w banku, aby wcześniej skrócić okres karencji i rozpocząć spłatę rat kapitałowo -odsetkowych. Idealnym pomysłem jest także nadpłacanie kredytu. Zabieg ten może zmniejszyć wysokość rat i przyczynić się oczywiście do skrócenia okresu kredytowania.
Kasa się skończyła, a dom niewybudowany! Co zrobić?
Jeśli masz większą zdolność, niż zaciągnięty kredyt na budowę domu, to sprawa jest prosta- dobierz kredyty (choć nie jest to wcale łatwe). Gdy jednak nie masz takiej możliwości, możesz przenieść kredyt do innego banku. Skorzystanie z refinansowania to bardzo korzystny zabieg, bo oferty banków często się zmieniają, a więc możesz zyskać lepszą propozycję kredytu hipotecznego. Wiąże się to z mniejszą całkowitą kwotą kredytu do spłaty, mniejszą ratą lub krótszym okresem kredytowania.
Jak nie zwariować przy staraniu się o kredyt na budowę domu?
Obliczenie zdolności kredytowej, koszty budowy, wkład własny- te i wiele innych spraw mogą wywołać zawroty głowy. Przede wszystkim podejdź do sprawy spokojnie i mierz siły na zamiary. Istotne jest też, żeby rzetelnie podejść do kosztorysu budowlanego. Nie szukaj promocyjnych cen materiałów budowlanych, a średnie stawki, które będą realne.
Jeśli nie masz siły i chęci sam zająć się uzyskaniem kredytu hipotecznego, zapraszam w moje skromne progi. Nie tylko doprowadzę do sfinansowania budowy Twojego wymarzonego domu, ale również pomogę Ci wybrać najkorzystniejszy kredyt hipoteczny, w jaki wpisuje się Twoja zdolność kredytowa.
Opowiem Ci także o kredycie #naStart, z którego prawdopodobnie również możesz skorzystać, gdy będzie to Twoja pierwsza nieruchomość. Więcej o nowym kredycie mieszkaniowym przeczytasz tu: Kredyt na start
